IT Park у Львові залучив €81,5 млн кредиту. Коли його побудують і що зараз із проєктом – розповідає Степан Веселовський, CEO Lviv IT Cluster
7 квітня з’явилася новина про те, що на будівництво Innovation District IT Park у Львові один з найбільших польських банків BGK надає кредит 81,5 млн євро. ІТ Парк передбачає офіси для 10 000 ІТ-спеціалістів, мультифункціональний центр та наукові лабораторії, які будуть збудовані у Львові на перетині вулиць Стрийської та Івана Чмоли.
Ідея створення IT Парку у Львові з’явилася ще 2017 року.
Ми поспілкувалися зі Степаном Веселовським, СЕО Львівського IT Кластеру та одним з ініціаторів IT Парку, про те, як проєкт розвивався за ці роки, чи були в ньому зміни та коли почнеться будівництво.
— Розкажіть, у чому ідея Innovation District ІТ Park у Львові?
Ідея створення IT Парку довго крутилася в нашій IT- та бізнес-тусовці, але не було інвестора та команди, яка була б здатна реалізувати проєкт. Ми, Львівський IT Кластер, стали ініціатором проєкту й почали з того, що замовили дослідження, яке показало, а чи справді для нього є місце на ринку. Інвестиції тут потрібні великі, і необхідно було зрозуміти, чи є потенційний інтерес в інвесторів. У межах дослідження було опитано близько 35 компаній і з’ясувалося, що є велике зацікавлення з боку IT-індустрії. Крім того, завдяки цьому ми змогли сформувати концепцію парку на основі очікувань компаній.
У 2017 році на нашій щорічній конференції IT Jazz, яку завжди відвідують інвестори, ми презентували цю концепцію і знайшли першу зацікавлену сторону — інвестора, партнера проєкту — компанію Galereja Centre. Це львівська інвестиційно-девелоперська компанія. В них була схожа ідея, але вони не знали, як реалізувати проєкт так, щоб він задовольняв потреби людей. Після конференції ми ще провели декілька зустрічей, домовилися про співпрацю, розподілили функції. І тоді почався активний пошук інвесторів, щоб закрити потребу в коштах. Одного інвестора було недостатньо, адже масштаб проєкту виявився навіть більшим, ніж ми самі очікували на початку.
Протягом року чи навіть півтора провели десятки перемовин з різними інвестиційними фондами, були залучені додаткові інвестори. На жаль, не можу називати їхні імена. Це великий канадський інвестиційно-девелоперський фонд і ще одна міжнародна інвестиційна компанія (Brookfield та Horizon Capital — ред.). Вони підтвердили свою участь у проєкті, і у 2019 році ми зробили groundbreaking ceremony — офіційне представлення інвесторів і публічне підтвердження намірів, що проєкт буде реалізовано. Водночас почався процес перемовин з IT-компаніями, які стали б резидентами парку.
Проблема була в тому, що ми недооцінили час, відведений на перемовини. Часу знадобилося більше, оскільки йшлося про контракти між інвесторами та ключовими резидентами майже на 90 млн доларів. Затримки виникали, бо було багато нюансів: усі ці компанії міжнародні, центри ухвалення рішень розташовані не тільки в Україні, було погодження на багатьох рівнях з обох сторін.
У результаті 5 IT-компаній (GlobalLogic, N-iX, Intellias, SoftServe та Perfectial — ред.) у 2019 році підписали офіційні контракти. Передбачалося, що вони орендують близько 50 тис. квадратних метрів офісної площі, тобто більшу частину парку. І було великою перемогою для всіх те, що це відбулося на такому ранньому етапі. Але це зайняло більше часу, ніж ми очікували.
Наприкінці 2019 року був намір розпочати будівництво проєкту, але треба було ще отримати кредит
Такі проєкти завжди будуються на інвестиційних та кредитних коштах. Але у кінці 2019 року вже були перші сигнали про ковід з Китаю і банки тимчасово зупинили видачу великих кредитів. Комітет з ризиків, враховуючи всі фактори, відклав це рішення на лютий 2020 року. Ми подумали: добре, тоді навесні
Мабуть, ковід буде не єдиним фактором, що вплине на цей проєкт. Напевно, будуть й інші, про які ми дізнаємося, готуючись до старту будівництва. Але наразі якихось видимих ознак того, чому проєкт не відбудеться, немає. Далі це просто питання проджект-менеджменту.
— Ви сказали, що компанії виявили значну зацікавленість у проєкті. У чому саме вона полягала?
У парку буде інфраструктура, яка на 100% відповідає потребам компаній. Їм не доведеться облаштовувати офіси у якомусь ексзаводі чи центрі, збудованому на клаптику землі, де є проблеми із супутньою інфраструктурою тощо.
Ми провели глибинне дослідження, яке охоплювало багато критеріїв:
- Вибір місця розташування парку. Ми аналізували, які є вільні земельні ділянки. Компанії самі обирали найзручнішу для них ділянку.
- Необхідна супутня інфраструктура. Починаючи від паркінгів і закінчуючи технічними вимогами до самих офісів, висоти стель, мережі кондиціонування тощо.
- Сервісна інфраструктура, яка має бути поряд. Від закладів харчування до банківських, страхових відділень, пошти тощо.
- Рекреаційна зона.
- Інтегрованість IT Парку в структуру міста. Розташування досить стратегічне: поряд Український католицький університет, Стрийський парк. Також на вулиці Стрийській реалізовуються й інші проєкти з будівництва. Таким чином утворюється технологічний осередок, сучасний район міста.
Це лише деякі з головних критеріїв, усі зараз не пригадаю — їх було дуже багато. Дослідження вийшло обсягом
Ще одне вагоме питання: яким чином залучити молодь у проєкт. Важливо було розташувати парк поряд з вишами
Недалеко від обраної ділянки є УКУ, через дорогу — гуртожитки політехнічного університету. Також ми вирішили, що збудуємо в парку корпус сучасних лабораторій, доступ до яких надамо всім студентам технічних спеціальностей, реформованих нами за останні роки. Це все для того, щоб вони були інтегровані в IT-середовище. Йдеться про тисячі студентів. Наприклад, сьогодні 2800 студентів навчається на наших реформованих програмах. Коли цей проєкт буде втілений, думаю, їх буде набагато більше.
Дискусія щодо того, чи потрібен IT Парк айтішникам-сеньйорам, насправді дивна. Я в індустрії з 2012 року, пам’ятаю, якими тоді були офіси IТ-компаній. Нинішні офіси — це зовсім інший рівень комфорту, вимог. Це те саме, що казати: «Навіщо нам купувати нові автобуси для громадського транспорту? Старі ж теж їздять». IT Парк — це не тільки для джунів. Компанії розвиваються і узгоджують свої стандарти ведення бізнесу, зокрема щодо комфорту праці, зі світовими. В IТ Парку будуть офіси класу А. Нині у Львові таких не більше як два. Коли ми відвідуємо закордонні технологічні хаби, то кажемо «вау, класно». Там є навіть екскурсії по офісах. Українські компанії хочуть зробити свої стандарти не гіршими.
— Чи були вже зроблені якісь зміни в проєкті за увесь час його існування? На Facebook користувачі активно обговорюють те, що віжуали проєкту 2017 і 2019 років відрізняються. Розкажіть про це, будь ласка.
Так, я бачив різні обговорення в інтернеті. Стосовно рендеру 2017 року, з яким порівнюють новий, — це не був готовий проєкт. Це була просто картинка, намальована на основі нашої концепції. Описувати все словами важко, тому команда IT Парку створила такі от рендери, щоб наочно показати компаніям, що буде на території. Але це не означає, що це точна візуалізація майбутнього парку.
Чи буде проєкт мати такий вигляд, як на рендерах, ми поки що не знаємо. Наразі це робочий проєкт. Над ним працюють найкращі архітектори у світі, в робочу групу входять представники інвестиційних фондів. Однозначно це буде приклад класної світової архітектури.
Щодо звинувачень у тому, що кількість зелених насаджень зменшилася, то це неправда. Паркова зона, якою була запланована, такою і залишається. Я спеціально звертався до команди проєкту й уточнював це.
Кількість поверхів будинків розраховували з огляду на потреби львівських IT-компаній.
Звинувачення в тому, що ми підняли висоту будівель — теж фейк
В проєкті є одна домінантна будівля, і щодо її висотності теж будь-які закиди невиправдані, бо вона повністю відповідає нормам. Готель був у нашій концепції важливим елементом інфраструктури, але з ковідом трохи втратив свою актуальність. Тому він перейде в наступні черги будівництва.
У проєкті реалізована квартальна забудова. Знов-таки ті, хто цікавиться урбаністикою, кажуть, що, коли будинки розміщені близько один до одного — це погано. Але насправді це не так. Гірше, коли вони далеко один від одного і треба між ними переміщатися транспортом.
Щодо парковок, то в початковому проєкті всі вони були під землею, але потім вирішили зробити й наземні. Нинішній варіант — це своєрідний компроміс між компаніями-резидентами та інвесторами. Коли ми вперше говорили з компаніями про парковки, вони переживали, чи вистачить місць, просили забезпечити ними на 50%. Але це нереально. Виходить, що на кожну тисячу людей треба 500 паркомісць. Це вбиває місто.
Але інвестори пішли назустріч компаніям і, крім підземних парковок, запланували наземні. Повірте, відкриті парковки не зовсім вигідні для інвесторів, тому що вони дешеві. Інвестору важливіше зробити підземний паркінг і продати його дорожче. Нині згідно з проєктом більшість паркомісць під землею, також поряд є великі наземні паркінги — для працівників і гостьові. Якщо не помиляюся, усього передбачено 3250 паркомісць (приблизно 1000 паркомісць буде в першій черзі будівництва, решта — в другій). Це все відповідає класу А — там є вимоги, скільки паркомісць на метр квадратний має бути. І їх дотримано.
Щодо наземних паркувальних полів, які з’явилися на рендерах, то це земельні ділянки, які не належать проєкту. Точніше, вони належать проєкту, але розташовані в межах червоних ліній. Там нічого більше будувати не можна. І відповідно ця земля не цікава нікому — там можна зробити тільки паркінг, на жаль.
У парку передбачено 10 тис. робочих місць. Якщо всі люди будуть користуватися автомобілями, для всіх нереально збудувати парковки. Насправді ми робимо ставку на громадський транспорт, велосипеди тощо. Парк дуже близько розташований до транспортної магістралі — вулиці Стрийської, недалеко від перехрестя Стрийської та Володимира Великого, Стрийської та Наукової. Львів’яни зрозуміють, що це добре. Також парк буде майже в пішій доступності від центру міста.
Візуалізація парку, найбільш актуальна на цей момент
— Який загальний бюджет проєкту?
136 млн євро коштуватиме перша черга будівництва. Ці гроші вже є. З них 81,5 млн — кредит (рішення банку про виділення кредиту фактично завершене), решта — інвестиційні кошти.
Раніше першу чергу оцінювали в 95 млн євро, після змін у проєкті вартість зросла. Тут не маються на увазі концептуальні зміни. Проєкт коригували, щоб він відповідав стандартам інвесторів.
На жаль, не можу розкривати деталі щодо інвестиційного консорціуму — чиї гроші куди тратяться. Як зазвичай буває в таких проєктах, спочатку витрачають інвестиційні кошти: на будівництво, роботу команди проєкту та інше. А вже на останньому етапі залучають кредитні гроші. Банк завжди несе найменші ризики в таких проєктах. Але починати будувати без кредиту ризиковано. Уявіть, що було б, якби ми стартували у 2019 році без кредиту і якраз потрапили в епіцентр ковіду. Це заподіяло б велику шкоду проєкту. Тобто ці затримки зіграли на руку всім.
— На яких умовах польський банк дав кредит? І чи мають кредитори якісь вимоги щодо змін проєкту?
На жаль, не можу коментувати. Ця інформація навіть для мене не є доступною, оскільки не наша юридична особа є отримувачем кредиту (отримувач — ТзОВ «Девелопленд Груп» — ред.).
Як правило, банки не впливають на те, як проєкт має виглядати. Їх більше цікавить фінансова частина: доходи, ризики, пов’язані з неповерненням кредиту. І там є додаткові вимоги, оскільки це експортний кредит для Польщі.
— На якому етапі нині проєкт і що вже реалізовано? Чи змінився план проєкту через ковід?
Ще у 2019 році ми отримали дозвіл на будівельні роботи. Але нині продовжуються перемовини між резидентами, архітекторами та інвесторами проєкту. Можливо, в проєкті будуть певні зміни, враховуючи ситуацію з ковідом. Можливо, конфігурація офісів зміниться. Які будуть ці зміни — час покаже. Наразі важко сказати.
Звичайно, що в нинішніх умовах ніхто не буде будувати більші офіси, ніж потрібно. Сьогодні важливо, щоб кожен резидент визначився зі своїми потребами на 2023 рік, бо будівництво буде закінчено саме тоді. Це, напевно, найскладніший етап, який потрібно пройти.
Усі чудово розуміють, що рано чи пізно ми повернемося до формату роботи в офісі
Звичайно, частина працівників захоче залишитися працювати вдома чи просто віддалено. І це нормально.
Головне завдання — зрозуміти, який відсоток людей працюватиме в офісі. Це може бути, наприклад, 65 чи 70%. І вже під це готувати інфраструктуру. Але, зважаючи на зростання індустрії навіть у кризовий період, ми сподіваємося, що 2023 року вийдемо на ті самі умови, обсяги, які й очікували з самого початку.
— Яку кількість місць у парку зарезервували наявні резиденти? І чи з’явилися нові компанії-орендарі?
На той час, коли велися перемовини з резидентами, вони забронювали приблизно 5 тис. робочих місць. Зараз важко сказати, скільки саме місць буде. Можливо, буде та сама кількість, а може, й менша. Ймовірно, орендарі братимуть етапами. Це все те, що потребує обговорення. Тут важливий win-win для всіх. Інвестори розуміють, що можна підписати контракти на великі площі, але якщо компаніям це буде непотрібно, то який у цьому сенс. Проєкт зацікавлений мати надійних орендарів на довгострокову перспективу — 10 і більше років.
Поки що у проєкту немає намірів вести перемовини з новими орендарями — є визначені етапи залучення резидентів. Перший, уже пройдений етап був необхідний для того, щоб інвестори зайшли в проєкт, щоб банк дав кредит — потрібно було показати певний обсяг зацікавленості орендарів. І після того до старту будівництва ніхто не планував залучати нових резидентів. Був сформований waiting list компаній, які цікавилися проєктом. Команда ІТ Парку розпитувала, який у них інтерес, скільки їм потрібно місця тощо, щоб зрозуміти майбутній ринок. Як саме будуть розподілені черги із залучення нових резидентів — це теж питання, яке ще треба вирішити.
— Які подальші кроки щодо проєкту? Що планується?
Згідно з очікуваннями інвесторів, першу чергу будівництва планується завершити до кінця 2023 року. Я вже боюся давати якісь прогнози щодо того, коли почнеться будівництво, оскільки ми тут великою мірою залежимо від ситуації з коронавірусом. Зараз у Львові локдаун. Щоб поновити перемовини щодо майбутніх обсягів IТ Парку, потрібне більш спокійне інформаційне середовище. Наразі скрізь новини про кількість хворих, померлих. Але, враховуючи те, що є консорціум інвесторів, кредит, генеральний підрядник (одна з найбільших будівельних компаній Польщі — Unibep — ред.), були підписані контракти з резидентами, залишилося ці пазли скласти в одну картину і запустити проєкт.
На завершення хотів би сказати: порадіймо за успіхи одне одного. Ми, Львівський IТ Кластер, як спільнота зажди тішимося успіхом компаній, окремих людей. Якщо ми будемо тільки критикувати одне одного і бажати невдачі, в такому середовищі не буде комфортно жити. Підтримуймо одне одного, і все вдасться.
